Un problema che spesso mi trovo ad affrontare riguarda l’esistenza di un contratto di locazione su immobili sottoposti a pignoramento immobiliare.

L’art. 560 c.p.c. fa divieto al debitore ed al custode nominato di dare in locazione l’immobile pignorato se non vi è un’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione.

Vi è da dire che il Giudice dell’esecuzione, solitamente, nomina un professionista quale custode ed affida allo stesso i poteri di vigilanza e gestione del compendio pignorato.

Tra i vari poteri, il custode ha la facoltà, su autorizzazione del Giudice, di locare a terzi l’immobile non occupato. Tale possibilità scaturisce dall’esigenza di ottenere un reddito dall’immobile durante i tempi del procedimento esecutivo di trasferimento e conseguentemente di assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pignorata.

 Mentre, la stessa possibilità non è concessa al debitore esecutato, ossia il debitore non ha facoltà né di locare ex novo né di percepire il canone di locazione su un immobile già locato.

Di fatto, in realtà, spesso accade che il debitore, titolare di un contratto di locazione in corso, continui a percepire il canone di locazione anche dopo il pignoramento e fino alla effettiva vendita all’asta del bene.

 In tali casi i creditori potrebbero richiedere l’immediata sostituzione del debitore con un terzo custode il quale continuerebbe a percepire i canoni e ad imputarli all’attivo realizzato.

Per quanto riguarda la posizione del conduttore dell’immobile locato senza autorizzazione giudiziale, si è detto in giurisprudenza che: a) ove venga condannato al rilascio per l’accertata inopponibilità della locazione non può essere concesso un termine per il rilascio ex art. 56 L. 392/78; b) se il conduttore non è stato reso edotto dell’esistenza del pignoramento sull’immobile, ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno nei confronti del locatore per il mancato godimento dell’immobile fino alla scadenza convenuta o a quella legale; c) poiché il contratto non è nullo ma solo relativamente inefficace il conduttore non può eccepire il difetto di autorizzazione in ordine alla stipula del contratto.

Altro aspetto di particolare interesse è dato dalla rinnovazione tacita di un contratto stipulato e registrato prima del pignoramento.

Sul punto si precisa che laddove la locazione dell'immobile pignorato sia stata stipulata prima del pignoramento, la rinnovazione tacita della medesima richiede l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, in forza dell'art. 560, comma 2, c.p.c..

Di conseguenza, il conduttore di un immobile pignorato non può opporre all’aggiudicatario un contratto di locazione venuto a scadenza dopo l’atto di pignoramento.

Avv. Michele de Cerbo