Amministrazioni Condominiali PDF Stampa E-mail
  
Venerdì 01 Aprile 2016 00:00

Abito in un edificio di 5 appartamenti dove il condominio non è formalmente costituito. Da anni mi occupo della gestione bonaria e da qualche mese è sopraggiunto un nuovo proprietario che mi qualifica come amministratore a tutti gli effetti. Nel mese di agosto, in piene ferie, sono stato tartassato per intervenire a rimuovere delle parti di facciata che riteneva pericolanti ma gli altri proprietari mi hanno contrastato in tutto e per tutto ed ora non vogliono corrispondere le spese sostenute per la sola messa in sicurezza, anzi mi accusano di aver “devastato il fabbricato” potendo non rimandare l’intervento perché si era in pieno periodo di ferie estive. Come debbo comportarmi per fargli capire che ho agito in assoluta buona fede?

Egregio lettore,
se questo è l’atteggiamento assunto dagli altri proprietari (che conoscevano le condizioni in cui si trovava l’edificio) sarà difficile farli ragionare.
Di fatto, se lei si occupa della gestione “spicciola” del condominio, pur non essendo stato nominato ufficialmente amministratore, agisce come se lo fosse: purtroppo ci si accorge delle responsabilità che investono un amministratore solamente quando i rapporti di buon vicinato vengono a mancare e le situazioni problematiche si vivono in prima persona!
Occorre far capire agli altri proprietari che esistono gravi responsabilità in capo all’amministratore che si riflettono indirettamente anche su tutti loro.
L’articolo 1135, comma secondo, codice civile assegna all’assemblea l’esclusiva competenza in merito alle opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, prevedendo, l’eccezione circa l’intervento diretto da parte dell’amministratore per manutenzioni straordinarie che rivestano carattere d’urgenza, con obbligo in capo a quest’ultimo di riferirne alla prima assemblea utile. L’assemblea (in questo caso i restanti proprietari) esercita esclusivamente un potere di controllo sull’operato svolto in conseguenza degli obblighi derivanti dal proprio mandato (cfr. Sentenza n. 5984 Cassazione Civile, 16 aprile 2012). Non deve approvare nulla.
In capo all’amministratore, o colui che come tale viene ad essere individuato, sussiste l’obbligo giuridico di attivarsi per l’eliminazione delle situazioni potenzialmente pericolose che potrebbero cagionare danni; in difetto sarebbe chiamato a risponderne giuridicamente. (cfr. Sentenza n. 9027 Cassazione Penale del 08/01/2003). Rischierebbe una condanna penale per lesioni colpose, ma in assenza di un amministratore, tale rischio si ribalterebbe sui singoli proprietari che nulla hanno fatto per eliminare le situazioni di pericolo. Se può esserle d’aiuto per rapportarsi con i restanti proprietari, la informo che la fonte normativa dalla quale evincere responsabilità in capo all’amministratore è costituita dalle disposizioni civili che regolano il rapporto di mandato (cfr. Cassazione Civile del 23 dicembre 2003, sent. n. 19778).
Il tempismo dell’amministratore nell’approntare i lavori di manutenzione straordinaria contraddistinti dal carattere dell’urgenza non può essere messo a repentaglio per la presenza di periodi di ferie e vacanze. Occorre agire con lo spirito del “buon padre di famiglia” che onestamente mi sembra abbia adottato. L’amministratore (o il facente funzione) anche nei periodi di ferie è tenuto ad attivarsi per consentire una più celere soluzione dei problemi urgenti.
Le consiglio di convocare formalmente assemblea per chiarire la situazione e proporre la nomina di un amministratore, da conferire anche ad uno degli altri proprietari eventualmente interessati, redigendo apposito verbale: se detta adunanza dovesse portare ad un nulla di fatto, al fine di sgravarsi di ogni eventuale responsabilità, si affidi ad un legale con riserva di chiedere al magistrato la nomina di un amministratore.
Sperando di esserle stato di aiuto, porgo distinti saluti.
Vincenzo CAPOBIANCO