Fallimento di un condomine PDF Stampa E-mail
  
Lunedì 01 Dicembre 2008 00:00
CapobiancoNel condominio in cui abito si è venuta a creare una mancanza nelle casse condominiali a causa del fallimento di uno dei condomini proprio nel bel mezzo dei lavori di manutenzione dell’edificio. Oggi ci troviamo a dover anticipare delle somme per sopperire ai mancati pagamenti del fallito. Vorrei saperne qualcosa in più e quale speranza abbiamo di riavere i soldi che abbiamo dovuto anticipare.
Egregio Lettore,
l’argomento è abbastanza ampio e non so neanche io se riuscirò a risponderle esaurientemente in così poche righe. Per quanto possibile cercherò di trattare i punti salienti partendo dalla definizione del concetto di “fallimento”.Il fallimento è una procedura disposta dall’Autorità Giudiziaria allo scopo di liquidare le proprietà del soggetto insolvente (che non ha fatto fronte ai pagamenti) e distribuirne il ricavato tra i creditori. Con questa procedura viene nominato dal Tribunale un Curatore al quale verranno affidati tutti i beni del fallito.
Il condomino moroso che fallisce comporta non poche difficoltà nell’ambito della gestione del condominio: principalmente tempi molto più lunghi rispetto alla normale prassi per il recupero delle somme dovute al condomino(che a volte non vengono neanche recuperate per interamente).
Le possibili azioni da porre in essere a tutela del condominio vanno valutate in funzione delle seguenti ipotesi: 
1) condomino “fallito” che non ha più l’uso del bene in condominio;
2) condomino “fallito” che ancora usa il bene in condominio.
Ipotesi 1) Per poter recuperare le somme dovute fino all’atto della dichiarazione di fallimento, l’amministratore dovrà insinuarsi nel “passivo” fallimentare in attesa che il condominio venga ammesso dal Tribunale nell’elenco dei creditori “chirografari”, ossia di tutti quei creditori che verranno liquidati soltanto dopo il pagamento dei creditori privilegiati (quali banche, dipendenti del creditore, ecc.). 
Invece, per il recupero delle somme riguardanti oneri condominiali maturati dopo la sentenza di fallimento, l’amministratore potrà insinuarsi nel fallimento con procedura di recupero in prededuzione, ovvero l’importo a credito del condominio verrà liquidato in via preferenziale in quanto il debito si è generato nel periodo in cui i beni erano già stati consegnati al Curatore.
Ipotesi 2) Anche se non sono rari i casi in cui sorge uno specifico interesse da parte del fallimento che porta all’alienazione del bene ancor prima della chiusura di tutta la procedura fallimentare, questo è il caso in cui, secondo l’art. 47 comma 2 della legge fallimentare, l’uso della casa di proprietà del fallito come propria abitazione non verrà tolto fino alla liquidazione della procedura. 
Fermo restando che anche in questo caso l’amministratore dovrà insinuarsi nel passivo per le somme dovute al condominio prima della dichiarazione di fallimento del condomino moroso, resta da chiarire se per i debiti nascenti dopo tale dichiarazione l’amministratore debba rivolgersi al curatore o al condomino fallito che ancora ha l’uso dell’immobile.
Ritengo che ai sensi dell’art. 44 della legge sul fallimento, che riguarda l’inefficacia dei pagamenti del fallito effettuati dopo la dichiarazione di fallimento, l’amministratore non debba né chiedere pagamenti e né incassare somme dal condomino fallito onde evitare di doverli restituire al curatore. Pertanto anche in questo caso l’amministratore dovrà inserirsi nel fallimento con la procedura che porterà alla liquidazione delle somme in prededuzione.  Purtroppo, è necessario (se non indispensabile) in tali circostanze costituire un fondo cassa dal quale attingere per far fronte sia alle spese legali d’insinuazione al fallimento che per la gestione condominiale ordinaria e straordinaria.     
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti saluti
Vincenzo CAPOBIANCO

Si invitano i Sigg.ri Lettori a far pervenire le proprie domande al Sig. Capobianco Vincenzo alla redazione del giornale, Via Madonna di Ponza, 04023 Formia (LT) – Tel/Fax 0771-772050 oppure inviandole per email: amm.cond.vcapobianco@libero.it