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Venerdì 01 Marzo 2013 00:00

Il cortile del condominio non riesce ad ospitare tutte le autovetture degli occupanti l’edificio. Di recente, dopo oltre vent’anni di libero utilizzo, l’assemblea ha deciso la turnazione impedendo l’utilizzo del cortile ai condomini che non rientrano nel turno. Hanno anche precisato che il condomino di turno, se non usufruisce del posto auto, non può concedere l’uso del posto ad altro condomino.

Risiedendo all’estero, avendo altri parenti nel condominio, ho intenzione di impugnare la deliberazione perché dopo vent’anni è inammissibile una limitazione così stringente. Cosa ne pensa al riguardo?

 

Egregio Lettore,

l'assemblea condominiale può imporre i turni nell'utilizzo dei posti auto disponibili e vietare di occupare al di fuori del proprio turno gli spazi lasciati temporaneamente vuoti da altri. Questo è quanto afferma la recentissima sentenza della Cassazione del 19 luglio 2012, n. 12485.

Quando un bene comune non può essere simultaneamente utilizzato da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi mediante avvicendamento.

Pertanto, quando le aree destinate a parcheggio delle auto non sono sufficienti per tutti i condomini sorge la necessità che l'uso fra tutti sia regolamentato mediante turnazione. L'assemblea, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario del cortile comune.

Nel merito, la Corte di Cassazione, con la ben articolata sentenza n.12485, ha puntualizzato che l'uso turnario e la regola secondo cui il posto lasciato temporaneamente vuoto dall'assegnatario non può essere utilizzato da altro condomino non si pongono in contrasto con l'articolo 1102 c.c..

Una deliberazione adottata per risolvere l'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini che stabilisca l'impossibilità per i singoli di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se gli aventi diritto non li occupino in quel momento, non costituisce violazione dell'articolo 1102 del Codice Civile.

Di contro costituisce una corretta regolamentazione dell'uso della cosa comune.

Esiste un consolidato orientamento giurisprudenziale della Cassazione secondo il quale, ai sensi dell'articolo 1102, è legittima l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle utilizzazioni, anche potenziali, degli altri condomini.

E’ ammesso anche un uso più intenso della cosa comune sempre che non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale di ciascuno (cfr. Cassazione del 19/1/2006, n.972; Cassazione del 09/11/1998, n. 11268, ecc.).

La pretesa del singolo condomino di occupare più di un posto macchina, pur essendo titolare di una sola quota del bene comune, anche in ragione della mancanza del numero di posti per ciascun condomino, non legittima l'uso più intenso del bene in quanto si limiterebbe il pari diritto degli altri all'utilizzazione del bene.

Secondo il ragionamento della Corte l'essenza della turnazione richiede che durante lo svolgimento, colui che ne beneficia, abbia l'esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l'avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi.

In virtù di questa logica, NESSUNO può impedirle di utilizzare il posto a lei assegnato nel periodo di turnazione: detto posto auto potrà essere occupato da lei o da persona da lei autorizzata, incluso altri condomini dell’edificio (a maggior ragione se parenti).

Pertanto, la volontà assembleare di escludere i restanti condomini, dall'utilizzazione degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti di turno, non contrasta con il diritto  all'uso del bene comune.

Ritengo inopportuna impugnare in toto la delibera in quanto la stessa è volta principalmente ad evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno per gli altri la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni. La delibera potrebbe essere impugnata solo nella parte in cui è stato vietato al proprietario di turno di disporre del posto auto assegnatogli.

 

Sperando di esserLe stato d’aiuto e augurandole di risolvere quanto prima il problema, porgo distinti saluti.