La liberazione dei beni immobili PDF Stampa E-mail
  
Domenica 01 Luglio 2012 00:00

Un problema di grande interesse per il potenziale aggiudicatario di un immobile è dato dall’indeterminatezza circa i tempi, i modi ed i costi della liberazione del bene acquistato ad una pubblica asta.
Quando parliamo di “liberazione di un bene immobile”, molto spesso, facciamo confusione poiché lo associamo, il più delle volte,  all’intimazione di sfratto per finita locazione o per morosità.
Niente di più sbagliato, visto che sussiste una differenza ben definita tra liberazione dell’immobile per sfratto e liberazione dell’immobile conseguente ad una procedura esecutiva.
Nel primo caso la causa è da ricercarsi in due diverse circostanze: mancato pagamento del canone o scadenza del contratto di locazione ai sensi degli art. 657-658 c.p.c.
La liberazione dell’immobile conseguente ad una procedura esecutiva, invece, implica la vigenza di un procedimento di esecuzione forzata attivato da un creditore nei confronti di un soggetto, il  “debitore”, resosi inadempiente.
Chiarito questo primo, fondamentale, aspetto - per non cadere in errore -  occorre vedere cosa succede allorquando un soggetto, che partecipi ad un’asta, sia interessato ad un bene immobile (pignorato) che il piu’ delle volte è abitato dal debitore o da terzi.
Qualora tale soggetto divenga l’aggiudicatario del bene non ha nulla da temere: diventerà proprietario a tutti gli effetti dell’immobile e ne entrerà in possesso subito dopo il “decreto di trasferimento del bene” emesso dal giudice, naturalmente nei limiti di tempo necessari per la notifica di tale atto, che è un vero e proprio atto di compravendita.
Se vi è la nomina del custode giudiziario sarà questi che porrà in essere tutti gli atti per fornire all’acquirente l’immobile libero da persone e cose.
Anzi, in determinati casi, il Giudice può disporre, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell’immobile pignorato prima della vendita.
Ormai la figura del custode è ritenuta essenziale per l’andamento del processo esecutivo e su di esso si incentrano le esigenze di celerità e di garanzia dei diritti dei creditori e degli acquirenti.
Indipendentemente dalla nomina o meno del custode giudiziario, il decreto di trasferimento rappresenta il titolo e la garanzia per l’aggiudicatario, allorquando il bene sia occupato, poiché l’atto del giudice contiene anche l’ordine e l’ingiunzione per l’occupante di lasciare immediatamente l’alloggio: tale decreto è titolo esecutivo ai fini del rilascio.
Ma cosa succede quando il bene prima  pignorato, e, poi venduto all’asta sia stato dato in locazione a terzi, e, quindi, non è abitato dal debitore?
In questo caso l’inquilino che non ha nulla a che fare con il debito e con i gravami che pesano sull’alloggio, se ha un contratto d’affitto regolarmente registrato ( i contratti di locazione o i contratti che costituiscono dei diritti di godimento di unità immobiliari o porzioni delle medesime, sono nulli qualora se ne ometta la registrazione, salvo i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni annui), in data precedente alla trascrizione dell’atto di pignoramento, avrà diritto a restare fino alla scadenza del contratto.
Qualora, invece, il contratto non fosse regolare l’appartamento è considerato libero a tutti gli effetti: in questo caso non è necessario instaurare nessuna procedura volta allo sfratto perché il bene è occupato senza titolo.