Amministrazioni condominiali: l'esperto risponde PDF Stampa E-mail
  
Domenica 01 Maggio 2011 00:00

Sono comproprietario di alcuni locali in un condominio composto da due edifici autonomi divisi solamente da una strada in comune. Per una serie di problematiche in essere, diversi proprietari vorrebbero procedere alla divisione. Preciso che non ci sono locali comuni ai due edifici.
Confido in un suo consiglio.


Egregio Lettore,
per motivi vari può esistere l’esigenza di dividere il condominio in più parti che possano costituirsi in altrettanti condominii autonomi.
Infatti, gli art. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile consentono lo scioglimento di un condominio purché ne sussistano le condizioni.  L’art. 61 riporta letteralmente: “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del codice o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.”
L’art. 62 riporta letteralmente che “la disposizione del primo comma dell’art. precedente si applicano anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate all’art. 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve arrese deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.”
Esempio classico è il condominio costituito da più scale assolutamente autonome e indipendenti l’una dall’altra. In tal caso l’assemblea delibera validamente lo scioglimento del condominio originario, in tanti condominii quanti sono le scale autonome, purché la votazione riporti il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Infatti, la costituzione in condominio separato è possibile allorché la residua porzione derivante dallo scioglimento del condominio originario abbia propria autonomia strutturale, anche se, ai sensi dell’art. 62 succitato, restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate nell’art. 1117 del codice civile.
Varia è la giurisprudenza al riguardo che si è espressa in diverse circostanze per chiarire il concetto di autonomia degli edifici. Ad esempio, la sentenza di cassazione n. 1964 del 1963 precisa che la separazione in edifici autonomi non si concretizza perché può esistere una gestione amministrativa autonoma, ma solamente perché la costituzione di più condominii deve necessariamente individuare edifici strutturalmente indipendenti.
Qualora non si riuscisse ad ottenere una valida deliberazione assembleare per la separazione del condominio, il terzo dei comproprietari interessati alla divisione dovrà necessariamente rivolgersi alla magistratura, convenendo in giudizio tutti i restanti comproprietari del condominio che s’intende dividere (cassazione n. 1460 del 2008). Infatti, determinando lo scioglimento del condominio una riduzione del diritto di proprietà su talune cose, servizi e impianti (con il relativo ridimensionamento della partecipazione alle spese) non potrà essere convenuto in giudizio l’amministratore  in luogo dei proprietari.

Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti    Vincenzo CAPOBIANCO

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