Ristrutturazione del terrazzo PDF Stampa E-mail
  
Sabato 01 Gennaio 2011 00:00

Abito in un appartamento al pian terreno e sopra sono coperto per la maggior parte da un terrazzo appartenente all’appartamento sovrastante. Esistono delle infiltrazioni e bisogna procedere ad eseguire i lavori di rifacimento del terrazzo. L’amministratore mi sta chiedendo di pagare i 2/3 della spesa da sostenere. Io non ritengo dovermi accollare una simile somma: non è mica possibile che il proprietario del piano di sopra goda del terrazzo facendo cene e cenette su una superficie della quale io ho sostenuto la maggior parte delle spese! Ritengo sia giusta una contribuzione al 50% datosi che il terrazzo presenta infiltrazioni a causa della vetusta dello stesso e non per incuria del proprietario.

Egregio Lettore,
spesso gli amministratori, loro malgrado, sono costretti a determinare approssimativi di spesa che possono risultare soggetti a contestazione.
Nel risponderle riporterò materiale derivante dalla corrente giurisprudenziale evitando al massimo mie interpretazioni in quanto è una questione tuttora irrisolta l'applicazione o meno dell'art. 1126 del C.C. per la ripartizione delle spese riguardanti interventi su terrazze a livello che fanno da copertura ad una sola unità immobiliare dell'unico piano terreno sottostante.
La sentenza di Cassazione n. 5123 del 3 maggio 1993 effettua una precisa analisi della duplice funzione della terrazza a livello riportando letteralmente:
"L'art. 1126C.C. attiene al lastrico solare destinato anche all'uso esclusivo di alcuni condomini e, rispetto al quale, si verifica un concorso di diritti, posto che con la proprietà comune di coloro, ai quali il lastrico serve da copertura, coesiste la proprietà esclusiva (o l'uso esclusivo) di uno o più condomini. ……  Il lastrico solare, la terrazza di uso esclusivo o la terrazza a livello, per la verità, costituiscono cose composte, …… In sostanza in una cosa apparentemente unica coesistono beni diversi, in quanto in ragione della funzione le opere, che assicurano la copertura, si distinguono da quelle che permettono il godimento della cosa secondo la destinazione a vantaggio esclusivo. ….. Orbene, tanto se l'obbligazione di contribuire alle spese si ricollega alla generica utilità, quanto se - con maggiore precisione - si riconduce immediatamente alla proprietà, … appare del tutto evidente che la misura dei due terzi relativi alla copertura debba far carico soltanto ai condomini, i quali della copertura stessa beneficiano. Segue che il proprietario della terrazza a livello, che serve da copertura agli appartamenti  ….. deve contribuire nella misura di un terzo, ma non è tenuto a concorrere ai residui due terzi, e precisamente alle spese per la copertura, della quale non si avvantaggia".
Affermato ciò dalla sentenza suddetta, bisogna ora valutare se è possibile individuare la "prevalenza" di una delle due funzioni. Infatti la sussidiarietà della copertura rispetto ai vantaggi dell'uso esclusivo è evidenziata in diverse  pronunce:
Cassazione 18/8/90, n. 8394: "la terrazza a livello deve ritenersi non solo e non tanto destinata a coprire una parte di fabbricato ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua. La funzione della terrazza quale accessorio rispetto all'alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell'appartamento sottostante".
Cassazione 19/2/86, n. 1029: "la funzione di copertura dei piani sottostanti delle terrazze a livello non è essenziale e preminente come nel caso dei lastrici solari, bensì meramente sussidiaria rispetto all'altra derivante dalla loro natura di estensione ed integrazione dell'appartamento cui sono annesse". Alla luce della accertata prevalenza della funzione esclusiva di calpestio "non è pensabile che il criterio di suddivisione delle spese di manutenzione possa essere quello indicato dall'art. 1126 se la terrazza a livello funge da lastrico solare per un solo appartamento, poiché sarebbe illogico e ingiusto che il proprietario dell'appartamento sottostante alla terrazza si sobbarcasse da solo la spesa di 2/3 mentre il proprietario o l'utilizzatore esclusivo della terrazza dovrebbe contribuire con un solo terzo. Riteniamo, invece, equa una ripartizione delle spese in base al dettato dell'art. 1125 c.c."
In conclusione, ritengo di poterle rispondere che nel suo caso non sarebbe ragionevole addebitarle una spesa doppia rispetto al proprietario sovrastante utilizzatore esclusivo della terrazza: la ripartizione delle spese dovrà avvenire secondo i dettami dell’art. 1125 del Codice Civile. 
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO

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