Condomini scorretti PDF Stampa E-mail
  
Lunedì 01 Giugno 2009 00:00

Abito a Gaeta, e nel condominio si è creata una situazione incresciosa a causa di una persona che fino a qualche anno fa si era dichiarata proprietaria di un appartamento, partecipando alle assemblee e contribuendo regolarmente alle spese ordinarie.
Questa persona da oltre un anno non paga la quota di sua competenza sui lavori di facciata ormai ultimati, costringendo l’impresa a minacciare di citare il condominio in tribunale.

L’amministratore ha convocato l’assemblea chiedendo ai restanti condomini di sopperire alle quote non pagate all’impresa per evitare ulteriori spese, comunicandoci che il condominio avrebbe dovuto chiedere un nuovo decreto ingiuntivo verso il vero proprietario dell’appartamento in quanto la prima richiesta di decreto ingiuntivo verso la persona che non pagava era stata respinta non essendo proprietaria. Francamente non so come comportarmi sapendo che tutto il condominio non è intenzionato a sostenere ulteriori spese a causa di una persona scorretta che tra l’altro dimostra di non avere difficoltà economiche.

Egregio Lettore,
purtroppo capita che a causa dei condomini morosi e dei loro mancati pagamenti vengano compromessi i servizi comuni, anche essenziali quali la fornitura di energia elettrica, nonché causati danni economici ai condomini in regola con i pagamenti.
In tali circostanze l’amministratore, dovendo far fronte a spese urgenti, è costretto suo malgrado a chiedere ulteriori contributi ai condomini in regola con i pagamenti per coprire quanto non versato dai condomini morosi. Quando i tempi a disposizione lo consentano, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea per far approvare a maggioranza la ripartizione delle somme occorrenti, ovvero viene chiesto all’assemblea di approvare un fondo cassa speciale. Esiste giurisprudenza  che legittima tale modo di operare (cfr. Cassazione sentenza n. 13631 del 05/11/2001 - cfr. Tribunale di Bari sentenza n. 2400 del 25/10/2007).
Non voglio né essere frainteso e né incentivare i “malintenzionati” a non pagare le somme di loro spettanza: il succitato modo di operare da parte dell’amministratore va adottato solo ed esclusivamente quando si deve evitare che tutto il condominio subisca interruzioni di servizi essenziali o danni derivanti da azioni legali che i creditori abbiano attivato per il recupero delle somme dovute.  
Nel contempo l’amministratore, senza passare attraverso la deliberazione assembleare, è tenuto ad azionare le vie legali nei confronti dei condomini morosi, facendo attenzione ad agire verso l’effettivo proprietario dell’immobile e non verso il “condomino apparente”.
Il “condomino apparente” è colui che con i suoi comportamenti lascia credere di essere proprietario dell’immobile pur non essendolo. Questa è una condizione che spesso si verifica quando un genitore dona l’appartamento ai figli, restandovi ad abitare e continuando a pagare le quote condominiali come in passato senza comunicare l’avvenuto passaggio di proprietà all’amministratore che, in buona fede, continua ad invitarlo all’assemblea in luogo dei figli.  
Il problema sorge quando si generano morosità in capo all’unità immobiliare del “condomino apparente” perché l’amministratore è legittimato ad agire solo ed esclusivamente nei confronti del proprietario (cfr. Cassazione, sentenza n. 23994 del 2004).
Pertanto, onde evitare azioni legali inutili che comporterebbero solamente ulteriore dispendio di risorse economiche a carico del condominio, l’amministratore è tenuto in via preliminare alla consultazione dei registri immobiliari della conservatoria  prima di procedere all’instaurazione di qualunque contenzioso.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO

 

 


 

Ultimo aggiornamento ( Giovedì 18 Giugno 2009 10:01 )