Registrazione del contratto di locazione PDF Stampa E-mail
  
Mercoledì 01 Ottobre 2014 00:00

Come abbiamo più volte analizzato, molteplici sono le attività che il creditore è tenuto ad espletare al fine di dare vita ad una procedura esecutiva.
Dopo il pignoramento immobiliare, viene presentata l’istanza di vendita e vengono espletate tutte le altre formalità necessarie affinchè si proceda al recupero coattivo del credito. Tra queste, il bene oggetto di esecuzione viene sottoposto a stima ed a valutazione da parte di un consulente tecnico nominato dal Giudice. Quest’ultimo avrà il compito di redigere una perizia descrittiva ed identificativa del bene idonea a permettere al futuro acquirente di comprendere appieno l’entità ed il valore dell’oggetto del bene staggito. Tra i vari adempimenti, il CTU dovrà accertare se l’immobile è libero o occupato ed acquisire gli eventuali titoli legittimanti il possesso o la detenzione evidenziando se i titoli abbiano data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento, dovrà, inoltre, verificare se risultano registrati presso l’Agenzia delle Entrate dei contratti di locazione indicandone la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio.
Ma cosa succede se la situazione che si legge sui registri è difforme dalla realtà?
Un esempio potrebbe essere rappresentato dall’esistenza di un contratto di locazione sottoscritto ex ante rispetto alla trascrizione del pignoramento, ma mai registrato. Ai fini della procedura esecutiva, come detto poc’anzi, i diritti sorti in conseguenza della stipula di questo contratto non sarebbero opponibili al creditore procedente ed ai creditori intervenuti.
Colgo l’occasione per riportare un’importante sentenza della Corte costituzionale in merito al D. Lgs n. 23/11 (in applicazione delle direttive imposte dalla legge delega n. 42/09), art. 3, in materia di cedolare secca sugli affitti, al comma 8 disciplina un regime speciale da riservare ai conduttori di contratti di locazione ad uso abitativo non registrati nel termine ex lege (30 giorni o al massimo 60 – l. 23/11, art. 3 comma 10). Nel caso specifico, di violazione delle norme tributarie da imputarsi al locatore, il governo ha previsto l’applicazione di un “regime agevolato” per i conduttori: durata della locazione stabilita in quattro anni più quattro (art. 2 L. 431/98) e canone annuo da individuarsi nella misura pari “al triplo della rendita catastale” (oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici  ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e degli operai). Sulla scia di questo comma, si muove quello successivo, che prevede l’applicarsi della medesima disciplina quand’anche il contratto registrato indichi un importo inferiore rispetto a quello effettivo ovvero quando sia stato registrato un contratto di comodato d’uso fittizio.
Per comprendere appieno la “gravità” della sanzione prevista dal Governo a carico dei locatori, per limitare i problemi di evasione fiscale, è necessario fare una specificazione: la registrazione del contratto è un onere fiscale che grava in pari misura sia sul locatore che sul conduttore.
Ciò significa che, a fronte di un inadempimento, doloso, colposo o incolpevole, del locatore, il conduttore potrebbe e anzi dovrebbe provvedere egli stesso alla registrazione del contratto. A contraddire questo dovere, però, si pone la disciplina delle sanzioni previste dal DLGS 23/11, art. 3 comma 8, che crea al conduttore “fiscalmente inadempiente” un vantaggio notevole atteso che, concretamente, consente al contratto di locazione di produrre i suoi effetti per anni 4+4 e rimodella il canone di locazione, tramutandolo nel versamento di una cifra irrisoria.
Questa situazione fortemente sanzionatoria per il locatore ed oltremodo premiale per il conduttore – atteso che il primo si trova ad essere parte di un contratto che non avrebbe mai stipulato mentre il secondo, invece, si è garantito la possibilità di godere dell’abitazione quasi a titolo gratuito e per un considerevole periodo di tempo (8 anni) – ha suscitato non poche polemiche all’interno delle aule giudiziarie tant’è che numerosi tribunali (quali quello di Salerno, Palermo; Firenze, Genova e Roma – ex sede di Ostia) hanno sollevato questione di illegittimità costituzionale della legge delega 42/09 e del Dlgs attuativo, in special modo dell’art. 3 comma 8 e 9.
I giudizi sono stati riuniti e decisi con un’unica sentenza della Corte Costituzionale, la n. 50/14.
È interessante notare come le questioni sollevate hanno interessato la presunta violazione degli art. 3, 41, 42, 53, 76 della Costituzione atteso che la normativa oggetto di censura, oltre a prevedere quel meccanismo premiale come descritto in narrativa, crea comunque una disparità di trattamento con riguardo alle locazioni ad uso commerciale (che non usufruiscono di questo “regime agevolato”) e peraltro poiché il Governo, nell’emanazione del Dlgs, non ha rispettato quanto gli era stato richiesto con la L. delega n. 42/09(vd. art. 2 comma 2, lettera c) l. 42/09).
I Giudici della Corte hanno ritenuto fondato solo quest’ultimo motivo relativo alla violazione dell’art. 76 Cost. concernente, quindi, al difetto di delega. In particolare, il Collegio ha sottolineato che “nei casi in cui il Parlamento abbia ritenuto di delegare al Governo il compito di procedere al riassetto di determinati settori normativi, l’esercizio, da parte del legislatore delegato, , debba ritenersi circoscritto entro limiti rigorosi. Con la conseguenza che, in linea di principio, può ritenersi ammissibile Null’altro ha statuito la Corte in merito agli altri profili di incostituzionalità.
Avv. Michele de Cerbo

 

 

Ultimo aggiornamento ( Giovedì 02 Ottobre 2014 09:56 )