Le pertinenze e l'esecuzione forzata PDF Stampa E-mail
  
Martedì 01 Aprile 2014 00:00

Il pignoramento immobiliare di un determinato bene è uno dei primi passi per dare impulso ad una procedura esecutiva.
A questo, però, fanno seguito molte altre formalità, necessarie ed indispensabili, perché si provveda al soddisfacimento del creditore o dei creditori procedenti.
Il bene oggetto di esecuzione sarà certamente sottoposto a perizia prima di essere venduto: tale attività sarà affidata dal giudicante ad un consulente di sua fiducia che si preoccuperà di stimare il bene e di relazionare in merito allo stato di fatto e di diritto in cui versa l’immobile, analizzando eventualmente anche l’esistenza e lo stato di fatto e di diritto in cui versano le sue pertinenze, i suoi accessori ed i suoi frutti.
Ed è proprio sulle pertinenze e sulle loro sorti all’interno di una procedura esecutiva che oggi vogliamo soffermare la nostra attenzione. Il codice civile, agli artt. 817, 818, 819 procede all’analisi delle stesse, offrendone un’immagine chiara e semplice al lettore.
Quando si parla di pertinenza (vd. es. un garage, una cantina laddove non aventi un’autonoma identità catastale) si fa riferimento ad una cosa posta al servizio ed ornamento di un’altra, detta cosa “principale”, e quindi alla sussistenza di un rapporto economico e giuridico di strumentalità e complementarietà funzionale tra i due beni. Il rapporto di servizio ed ornamento, si individua come elemento oggettivo della pertinenza e deve essere una caratteristica durevole e non certo occasionale (vd. anche Cass. Civ. n. 45599/06).
Il vincolo sussistente tra i due beni non genera un bene nuovo e diverso da quelli esistenti, essendo la funzione della pertinenza quella di apportare una maggiore utilizzazione e godimento alla cosa principale, cosicchè entrambi i beni conservano la loro autonomia.
All’elemento oggettivo, seguendo lo schema dello stesso art. 817, comma 2, c.c., si aggiunge l’elemento soggettivo consistente nell’appartenenza del bene principale e della pertinenza ad un unico soggetto, il proprietario della cosa principale ovvero chi ha un diritto reale minore su di essa, e consiste nella possibilità, per quest’ultimo, di creare quel vincolo pertinenziale di cui sopra, tra la cosa principale e la sua pertinenza (Cass. Civ. n. 16914/11).
Per ciò che riguarda il regime giuridico, bisogna fare due considerazioni, peraltro suggeriteci dallo stesso art. 818 comma 1 e 2 c.c.
Nel primo caso opera un regime di presunzione legale per cui gli atti ed i rapporti giuridici relativi alla cosa principale si estendono anche alla pertinenza; nel secondo caso, invece, la pertinenza può essere oggetto di separati atti e rapporti giuridici, diversi rispetto al bene principale.
E fin qui nulla questio, in ragione di quel vincolo di strumentalità che lega il bene principale alla sua pertinenza, volto a non creare un bene diverso, lasciando i due beni comunque autonomi. Il problema sorge, invece, rispetto ad eventuali terzi acquirenti, nel momento in cui il bene principale e la sua pertinenza prendano due strade separate.
È il caso in cui il proprietario del bene principale abbia ceduto, donato o comunque disposto del bene, impropriamente definito “accessorio”, diversamente rispetto al bene principale (facendogli perdere la qualificazione di “pertinenza” per cessazione della destinazione) e precedentemente rispetto al compimento di un altro atto di disposizione rispetto alla cosa principale, ad esempio una compravendita. Il mutamento della destinazione della pertinenza, per poter non essere opponibile ad i terzi acquirenti in buona fede, deve essere trascritto ed avere data certa anteriore (vd. Cass. Civ. n. 6230/00).
Se tale mutamento avvenisse tacitamente, i terzi acquirenti del bene principale, acquisterebbero anche la proprietà della pertinenza, non essendo a loro opponibile quell’atto di disposizione del proprietario, in forza di quel regime di presunzione legale.
Sussiste, però, una sostanziale iniquità nella tutela predisposta dal nostro ordinamento nei riguardi del terzo acquirente del bene principale e del terzo acquirente della pertinenza.
È infatti vero che l’onere probatorio non graverà certo sull’acquirente del bene principale (per il quale vige, come ampliamente detto, il regime di presunzione legale) bensì sul terzo acquirente della pertinenza che sarà, quindi, tenuto a mostrare e dimostrare l’atto da cui discende il suo diritto, regolarmente acquistato, al nuovo proprietario della cosa principale.
La stessa disciplina vige all’interno della procedura esecutiva in forza peraltro dell’art. 2912 del c.c. per cui gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti del bene pignorato. 
Pertanto occorre fare molta attenzione alla relazione tecnica stilata dal CTU che avrà cura di evidenziare le pertinenze e gli accessori esistenti i quali dovranno essere oggetto anch’essi di una valutazione economica che concorrerà a determinare il prezzo del bene principale.