Contratto di affitto con prezzo pagato anticipatamente. Opponibilità ai creditori. PDF Stampa E-mail
  
Sabato 01 Giugno 2013 00:00

Mi è stato chiesto di analizzare un quesito piuttosto interessante: cosa accade quando un immobile, gravato da ipoteca, diventa poi oggetto di un contratto di affitto ed in seguito viene sottoposto a pignoramento?
Per comprendere appieno la questione, in prima battuta è interessante portare l’attenzione su quella che potrebbe essere una situazione di fatto.
Ebbene, un esempio calzante può essere rappresentato dalla seguente fattispecie: un fondo agricolo, sul quale è stata apposta la garanzia reale (ipoteca) per la concessione di un mutuo, diviene oggetto di un contratto di affitto con pagamento di tutti i canoni all’atto della stipula. Il proprietario di questo fondo ben presto però si rende inadempiente, relativamente agli obblighi assunti con il contratto di mutuo, sicché la Banca erogante si vede costretta ad azionare, nei suoi riguardi, una procedura di esecuzione forzata con il conseguente pignoramento e vendita coattiva dell’immobile di cui sopra al fine di ottenere quanto di spettanza.
L’affittuario, in questo caso, verrebbe travolto dal pignoramento e, in subordine, dalla vendita del fondo agricolo da lui stesso condotto, seppur in presenza di regolare contratto di affitto stipulato ex post rispetto all’iscrizione dell’ipoteca ma registrato prima dell’atto di pignoramento?
Potrebbe fare qualcosa l’affittuario per evitare che la procedura esecutiva lo colpisca?
L’articolo 2812 comma 4 del Codice Civile così rubricato “Diritti costituiti sulla cosa ipotecata” prevede quanto segue: “le liberazioni di pigioni di fitti non scaduti, che non siano trascritte o siano inferiori al triennio, sono opponibili al creditore ipotecario (nel nostro caso di specie la Banca che ha concesso il mutuo) solo se hanno data certa anteriore al pignoramento e per un termine non superiore ad un anno dal giorno del pignoramento”.
Al comma 5, invece, disciplina i casi in cui il contratto di affitto di cui sopra sia stato, invece, trascritto ex ante rispetto alla procedura esecutiva, prevedendo anche per quest’altro caso il termine perentorio di un solo anno per opporre il pagamento liberatorio delle pigioni non scadute alla procedura esecutiva ovvero ai creditori ipotecari procedenti.
In parole povere il Legislatore ha affermato che all’interno della procedura esecutiva ovvero di fronte ai creditori ipotecari procedenti, l’affittuario ha la sola possibilità di far valere i propri diritti, sorti con il contratto di affitto regolarmente stipulato successivamente all’iscrizione dell’ipoteca, per uno ed un solo anno (che decorre dalla data del pignoramento).
Ciò vale se il contratto è stato trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca o se comunque, anche in assenza di trascrizione, lo stesso abbia data certa anteriore al pignoramento. Trascorso il limitatissimo termine di un anno, il creditore ipotecario potrà in ogni momento richiedere all’affittuario le pigioni maturande, senza che quest’ultimo nulla possa opporre.
Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti, per un periodo eccedente i tre anni, non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e di tutti gli eventuali creditori che intervengono nella procedura esecutiva, se non sono trascritte ex ante e non hanno data certa anteriore al pignoramento, come precisamente disciplinato dall’art. 2918 c.c. 
Peraltro, la stessa non opponibilità si rileverebbe qualora l’affittuario lasciasse decorrere il termine perentorio di un anno senza far valere i propri diritti: il creditore ipotecario procedente, e gli eventuali altri creditori intervenuti nella procedura esecutiva, potrebbero chiedergli, in ogni momento, tutte le pigioni maturate e maturande dal di dell’apertura del pignoramento fino al giorno dell’effettivo soddisfo.