Trasferimento di bene ipotecato PDF Stampa E-mail
  
Sabato 01 Giugno 2013 00:00

Analizziamo brevemente le conseguenze ed i rimedi esperibili dall’acquirente e dal venditore, parti di una compravendita avente ad oggetto un bene ipotecato, colpito da un’esecuzione forzata. Al fine di agevolare la comprensione, cerchiamo di ricostruire un caso pratico.
Facciamo per l’appunto riferimento ad un immobile, magari un appartamento, acquistato dal proprietario Tizio con il prestito di una banca attraverso la stipula di un contratto di mutuo. Tempo dopo, Tizio decide di vendere lo stesso immobile, gravato da ipoteca, all’acquirente Caio, il quale posto a conoscenza dell’iscrizione pregiudizievole, decide di accettare il rischio dell’insolvenza del debitore.
Dopo aver venduto l’immobile, il dante causa, Tizio, si ritrova nell’impossibilità di provvedere al pagamento dei ratei del mutuo: la sua grave inadempienza comporta l’apertura, da parte dell’istituto di credito, della procedura esecutiva al fine di ottenere quanto di diritto.
La fattispecie appena descritta permette di fare diverse riflessioni. Dato atto che l’atto di compravendita è legittimo ed efficace, pur avendo ad oggetto un bene gravato da ipoteca, si produrranno naturalmente i suoi effetti tipici: l’acquirente acquisterà la piena proprietà del bene nello stato di fatto e di diritto in cui versava al momento della stipula del contratto.
L’ipoteca, infatti, è una garanzia reale iscritta su di un bene – ci si riferisce a beni immobili o mobili registrati – perché quest’ultimo funga da garanzia di un determinato credito. È sottoposta al regime di pubblicità obbligatoria: ciò significa che l’iscrizione nei Registri immobiliari è necessaria per rendere edotti i terzi della sussistenza della predetta garanzia che, altrimenti, non ne potrebbero venire a conoscenza in alcun altro modo.  La compravendita di un bene ipotecato, quindi, non inciderà negativamente nei confronti dei terzi creditori ipotecari che, in ogni momento ed in ogni tempo, potranno aggredire il bene di cui sopra per veder soddisfatti i loro diritti. Ciò significa che laddove il venditore originario si rendesse inadempiente relativamente agli obblighi assunti nei riguardi dei creditori ipotecari, a nulla servirebbe indicare che l’immobile è ormai di proprietà di un soggetto diverso dal debitore: lo stesso bene sicuramente sarà aggredito dall’esecuzione coattiva in ragione di quell’ipoteca iscritta precedentemente rispetto al contratto di compravendita. Ciò avverrà sia nel caso in cui l’acquirente sia stato reso edotto dell’esistenza della garanzie sia nella sua assoluta inconsapevolezza. A tal proposito l’art. 2808 c.c. prevede infatti che “L’ipoteca attribuisce al creditore procedente il diritto di espropriare, anche in confronto al terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito”. Il terzo acquirente quindi, potrebbe veder venduto il suo bene in forza di quell’ipoteca già sussistente al momento del trasferimento di proprietà!
A tale problema, il rimedio è stato offerto dal nostro legislatore e cristallizzato nell’articolo 1483 c.c.. Atteso che il venditore è tenuto a garantire la cosa da evizione, – ossia è tenuto a garantire al compratore l’acquisto del diritto garantendo l’assenza di preesistenti diritti in capo a soggetti terzi –, atteso che tale garanzia può essere invocata indistintamente sia dal compratore in buona fede che da quello in mala fede, il terzo acquirente può rivendicare, nei confronti del venditore, il pagamento del prezzo pagato, le spese connesse e il risarcimento per il danno subito. Tutto ciò semprechè la garanzia non sia contrattualmente esclusa: in tal caso, se si verifica l’evizione, il compratore può pretendere dal venditore, suo dante causa, soltanto la restituzione del prezzo pagato ed il rimborso delle spese. Sostanzialmente, quantunque sia pattuita l’esclusione della garanzia, il venditore è sempre tenuto per l’evizione da un fatto suo proprio, comportando quindi la nullità di patti contrari alla previsione della suddetta garanzia (art. 1487 e 1488 c.c.). Ciò significa che il compratore non potrà in alcun modo opporsi alla procedura esecutiva azionata dai creditori nei confronti del suo venditore, ma potrà poi rivalersi verso quest’ultimo, con altro procedimento, per ottenere tutto quanto sopra precisato.
È altresì rilevabile un onere anche sul notaio, incaricato alla redazione dell’atto di trasferimento (laddove non espressamente dispensato dalle parti contraenti): essendo il suo intervento necessario e dovendo egli assicurare certezza agli atti di trasferimento, per rendere il contratto valido ed efficace è tenuto ad eseguire atti di verifica sotto il profilo urbanistico e catastale e atti di accertamento relativamente alla situazione giuridica dell’immobile oggetto di contratto (attraverso le visure ipotecarie e catastali). Laddove, quindi, vi fosse iscritta un ipoteca, la stessa sarebbe certamente visibile nei Registi Immobiliari: il notaio è tenuto ad informare le parti di quanto rilevato rimettendosi poi alla loro volontà di concludere o meno. Pertanto, anche in questo caso il legislatore, predisponendo tali oneri a carico del notaio, ha inteso tutelare il compratore, ignaro della sussistenza dell’iscrizione della predetta garanzia reale, permettendogli di non addivenire più alla stipula del contratto.
Nonostante ciò, è necessario verificare con molta attenzione e cautela ciò che ci si accinge ad acquistare poiché, anche se i rimedi per la risoluzione di eventuali problemi sono stati precisamente previsti dal legislatore, è sempre necessario attivare procedimenti giuridici lunghi e dispendiosi dai risvolti imprevedibili. Come si dice sempre: prevenire è meglio che curare.