Cancellazione delle formalità pregiudizievoli trascritte successivamente al pignoramento PDF Stampa E-mail
  
Martedì 01 Febbraio 2011 00:00

Il tema affrontato suscita grande interesse. Colgo l’occasione per rispondere a numerosi lettori ripercorrendo nuovamente l’argomento.
L’acquisto di un immobile, oggetto di un’esecuzione immobiliare, riveste i caratteri della certezza per quanto concerne la libertà dalle iscrizioni e dalle trascrizioni gravanti sul bene.
La certezza e la sicurezza dell’acquisto, risiede nel fatto che, l’aggiudicatario, per effetto del decreto di trasferimento, potrà effettuare tutte le cancellazioni “liberando e purificando” il bene.
Per questo motivo si suole dire che la procedura esecutiva ha effetto “depurativo o purgativo”.
Tuttavia, può accadere che l’aggiudicatario dell’immobile acquistato possa avere difficoltà per cancellare tutte le formalità.
In questi casi, i problemi pratici si riscontrano per ottenere un mutuo (con iscrizione ipotecaria) o nel caso di successiva vendita del bene. Infatti, le banche, usualmente, sono restie a rogare gli atti di mutuo in presenza di formalità anche qualora siano inefficaci e ininfluenti.
Al fine di ottenere le cancellazioni da parte del Conservatore dei Registri Immobiliari, nel decreto di trasferimento del bene devono essere indicate in maniera analitica tutte le formalità gravanti (cioè le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni dei pignoramenti o delle citazioni)
Qualora qualcuna di esse non sia indicata o, sia indicata in maniera generica, non si potrà ottenere la conseguente cancellazione.
In questi casi, si dovrà richiedere al Giudice dell’Esecuzione la rettifica del decreto di trasferimento con notevole aggravio di tempo e di costi. Altra problematica è inerente alle formalità iscritte o trascritte successivamente alla trascrizione del pignoramento; infatti, la norma prevedeva che il Giudice dell’Esecuzione, nel trasferire il bene ordinava al Conservatore la cancellazione delle sole formalità pregiudizievoli precedenti al pignoramento.
Pertanto, rimaneva il vuoto circa le formalità successive all’atto del creditore procedente, sebbene, come precisato, tali formalità non hanno valore alcuno e sono totalmente inefficaci nei confronti del creditore pignorante, e, quindi, dell’aggiudicatario. Oggi, fortunatamente, a colmare tale lacuna, per effetto dell’art. 39-quater, d.l. 30.12.05 n.273, convertito con mod. dalla l. 23.02.06 n. 51, è intervenuta la novella dell’art. 586 c.p.c. che assegna in capo al Giudice dell’esecuzione il potere di ordinare la cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni successive alla trascrizione del pignoramento.
Tale previsione è stata aggiunta con decorrenza dal 1 marzo 2006, dove nel prevedere l’applicazione della disposizione anche alle procedure esecutive pendenti alla data di entrata in vigore, pone un limite temporale ben preciso.
Il legislatore ha previsto che tale norma non possa applicarsi alle procedure esecutive pendenti e per le quali sia stata già ordinata la vendita.
In tali casi, l’intera procedura ha luogo con l’osservanza delle norme precedentemente in vigore.
Avv. Michele de Cerbo