Aggiudicazione di immobile locato PDF Stampa E-mail
  
Martedì 01 Aprile 2008 00:00
Di frequente accade che l’immobile oggetto di pignoramento risulti locato a terzi. Questa circostanza viene posta a conoscenza degli acquirenti attraverso la perizia resa agli atti dal consulente incaricato dal Giudice dell’esecuzione, il quale deve illustrare dettagliatamente “se l’immobile risulti libero o occupato ed, in tali casi, in virtù di quali titoli”. L’immobile che risulti occupato da terzi, in virtù di contratto di locazione opponibile, può determinare un prezzo base d’asta inferiore (anche del 20/25%), ma, allo stesso tempo, è importante conoscere quali siano i tempi necessari per la liberazione del bene e le procedure per ottenere la disponibilità dello stesso. In presenza di un contratto valido ed opponibile, si applicano le regole dettate in materia di locazione, di sfratto per morosità o finita locazione e le procedure esecutive relative al rilascio dell’immobile. Il contratto di locazione è opponibile all’aggiudicatario soltanto quando abbia data certa anteriore all’atto di pignoramento: vale a dire che il contratto deve essere regolarmente registrato; in caso contrario, diventerebbe difficoltoso provare la data certa anteriore. Il Legislatore precisa (art. 2923 c.c.) che: “se la locazione non ha data certa ma la detenzione è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato”: sul punto il codice prevede termini differenti a seconda del bene in oggetto. Se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione la durata è di un anno salvo usi locali; se si tratta, invece, di appartamenti mobiliati la durata è corrispondente all’unità di tempo cui è commisurata la provvigione. Spesso, invece, accade che il termine del contratto sia scaduto e lo stesso sia stato rinnovato, per proroga tacita o per omessa disdetta, in presenza di un pignoramento. La giurisprudenza ritiene che la rinnovazione tacita della locazione integri un nuovo negozio giuridico bilaterale, sicché, ove l'immobile in questione sia pignorato, deve essere richiesta l'autorizzazione del Giudice dell'esecuzione, sentite le parti e gli interessati, in forza dell'art. 560 c.p.c. (Cass. Civ. 1639 del 25.02.1999). Qualora il Giudice autorizzi la rinnovazione della locazione, il canone dovrebbe essere versato ai creditori o al custode nominato e non essere ritenuto dal debitore. La condotta del debitore contraria a tale prescrizione non è sanzionata e, di fatto, tale norma è largamente disapplicata. Infine, nei casi in cui il contratto non sia opponibile all’aggiudicatario, ovvero quando la locazione sia successiva alla procedura esecutiva, si versa nell’ipotesi di occupazione sine titulo. Pertanto, l’aggiudicatario potrà richiedere l’immediata consegna dell’immobile a chiunque occupi lo stesso e, conseguentemente, promuovere le azioni esecutive di rilascio. Avv. Michele de Cerbo