Tribunale di Latina: la sezione esecuzioni immobiliare cambia marcia. PDF Stampa E-mail
  
Giovedì 01 Luglio 2010 00:00

Rapidità e certezza. Le esecuzioni immobiliari al Tribunale di Latina conoscono da oggi una vera svolta che le renderà chiare, snelle e accessibili ai più. Ad assicurarlo è il dott. Lorenzo Ferri, neo Giudice unico per le esecuzioni del Tribunale “pontino”, sicuro di poter dare un forte impulso al sistema attraverso profonde innovazioni, comunque aderenti alla legge e alla prassi.
La riorganizzazione della sezione esecuzioni immobiliari, è solo l'ultimo ma decisivo passo, di una “rivoluzione” del settore che ha permesso lo smaltimento delle numerose esecuzioni pendenti sul Tribunale di Latina. Il cambiamento è radicale. Il Giudice unico che da pochi mesi sostituisce i vari Giudici addetti alle procedure dell'esecuzione, le riforme dell'ultimo decennio e l'intervento di professionisti abilitati alle vendite quali ausiliari del Magistrato, rappresentano le tappe fondanti di questo cambiamento.
“Il nostro obiettivo è quello di collocarci sul mercato in maniera concorrenziale con le agenzie immobiliari e facilitare gli acquisti alle aste immobiliari aprendole anche alle famiglie e non soltanto agli speculatori” sono le parole che il dott. Ferri ha pronunciato  durante il suo discorso ai delegati avutosi pochi giorni or sono nell'aula magna del Liceo classico di Latina, alle quali ha aggiunto: “questo sarà possibile solo assicurando certezze nell'aggiudicatario ed evitando appesantimenti ed opposizioni varie nelle procedure ”.
La “svolta” voluta dal dott. Ferri passa cosí necessariamente attraverso l'ausilio delle professionalità di Consulenti tecnici di Ufficio e Custodi, che il legislatore ha previsto al fianco dei Magistrati nelle procedure e che lui ha presto incontrato e invitato ad uno sforzo comune nell'intento di ottimizzare il sistema.
La legge è intervenuta con profonda efficacia nella risoluzione dei problemi assicurando mezzi e strumenti idonei a velocizzare le procedure, renderle sicure, ottimizzare le vendite.
Oggi tocca ai singoli applicare, nei limiti “territoriali”, le regole per organizzare una macchina che, nonostante le difficoltà oggettive, possa allinearsi agli standard voluti dall'Unione Europea in applicazione dei principi della Convenzione dei diritti dell'uomo.
Il custode giudiziario è la figura chiave per compiere in concreto il “cambio di marcia”. Per il il dott. Ferri, questa figura professionale voluta dapprima soltanto dalla prassi, poi introdotta dal legislatore, rappresenta  il legame tra il Magistrato, l'esecutato e l'aggiudicatario. Il custode giudiziario ha così il delicato compito di avvicinare il pubblico indistinto al Tribunale, per poter assicurare il miglior prezzo di vendita dell'immobile nell'interesse dei creditori e degli stessi debitori.
Sebbene il principio base ribadito dall’art. 559 c.p.c. sia quello secondo cui, col pignoramento il debitore viene costituito custode della cosa pignorata, senza diritto a compenso, con l’entrata in vigore della legge n. 80 del 2005 sono state apportate diverse modifiche.
Come la riforma tende a favorire gli interessi dei creditori anche a discapito di quelli dei debitori esecutati, così il D.L. 35/2005 in vigore dal 01.03.2006 ha modificato il quadro delle ipotesi di sostituzione, prevedendo, oltre a quella generale secondo cui la sostituzione può essere disposta discrezionalmente dal Giudice dell’esecuzione su istanza di un creditore, altri casi.
La sostituzione del custode può essere quindi legata a precisi presupposti di legge, nei quali non è richiesta l’istanza di parte, né vi sono spazi di discrezionalità lasciati al Giudice.
In tal senso l’innovazione più significativa  è rappresentata dalla previsione dell'art. 559, co. 2, seconda parte, c.p.c.
La norma prevede infatti la necessaria nomina del custode professionista ove il bene non sia occupato dal debitore.
Il dott. Ferri ha ribadito la centralità del ruolo del custode  adottando per lui una prassi procedurale del tutto innovativa, nominandolo contestualmente al CTU e delegandolo successivamente alle operazioni di vendita.
In tal modo, si evitano da un lato le difficoltà spesso riscontrate in fase di accesso dai Consulenti e dall'altro si permette al custode di saggiare con mano la situazione in cui versa l'immobile e avere una chiara cognizione di ciò che poi verrà posto in vendita.
Il contrario di ciò che avveniva in passato dove il professionista delegato alla vendita rimaneva all'oscuro delle reali situazioni del bene, avendone avuto contatto solo con la lettura della relazione peritale.
La scelta adottata appare la soluzione a tante problematiche fino ad oggi riscontrate.
La giustificazione viene data dallo stesso G.E. che vede nella collaborazione fin dall'origine del CTU e del custode la migliore via per ridurre la percentuale dei cosiddetti “fascicoli multipiano” ossia di tutte quelle procedure incancrenite e sommerse di opposizioni.
Gli ausiliari possono pertanto svolgere in piena cognizione le proprie attività volte a identificare e valutare l'immobile in maniera precisa e “scoprire” per tempo tutte quelle anomalie nascoste che potrebbero, nel corso del procedimento, portare a ricevere opposizioni e sospensioni di qualsivoglia natura.
Il Giudice Ferri ha recentemente riunito i professionisti chiarendo che il custode è chiamato ad una attività che va al di là della semplice conservazione del bene ossia quella sancita dall'art 560 c.p.c., per cui la sua gestione deve essere una gestione attiva e non statica volta ad ottimizzare in ogni modo le potenzialità della cosa posta in vendita.
L'oggetto del pignoramento non è soltanto orientato al valore di scambio dell'immobile bensì al suo valore di uso.
Sviluppo delle potenzialità del bene nell'interesse del proprietario esecutato e dei creditori: questo il compito degli ausiliari del Giudice per  la realizzazione del miglior prezzo di vendita.
Il vero punto di forza della legge è la facoltà del custode di azionare l'ordine di liberazione del bene pignorato.
La tendenza del Tribunale di Latina è orientata a non mandar via le famiglie fino al momento dell'aggiudicazione a patto però, che gli esecutati favoriscano e non ostacolino le attività dell'Ufficio.
In caso contrario verrà ordinato dal G.E. l'immediata azionabilità dell'ordine di liberazione.
Il titolo esecutivo verrà richiesto dal custode al momento della propria nomina e notificato dopo il pagamento del saldo prezzo.
L'aggiudicatario non dovrà, quindi, preoccuparsi di liberare per proprio conto l'immobile avendo acquistato “il pacchetto completo”.
Curare la vendita del bene per il miglior risultato ma non solo.
Il delicato ruolo del custode è, inoltre, far comprendere ai debitori i propri diritti e la possibilità di poter evitare la vendita contattando i creditori e definendo la controversia.
Un ruolo non facile e importante, che vede il custode al fianco degli stessi esecutati fornendo loro informazioni legali e illustrando i poteri ad essi accordati dalla legge e prima oscuri alla maggior parte dei soggetti che subivano una procedura esecutiva.
Nella riunione avutasi tra il dott. Lorenzo Ferri e i professionisti (notai, avvocati, commercialisti e CTU) si sono avute le testimonianze del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere rappresentati dal Giudice dell'esecuzione dott.ssa Perna, dall'avv. De Stasio e dall'arch. Cannavacciuolo, che hanno voluto evidenziare le problematiche e i risultati ottenuti dalla sezione esecuzione immobiliari del citato Tribunale anche attraverso la visione di un video “shock” dal titolo “una scommessa da vincere”.
L'unicità della legge non tiene conto delle differenze legate alle diversità dei “luoghi degli ambienti e degli usi”: questo il messaggio dato nel documentario.
Le realtà di Monza, Bologna o Ferrara sono altre da quelle dei Tribunali del sud che operano in luoghi con particolari problemi “ambientali” legati alla malavita radicata nel territorio che molto spesso pilota l'economia, la politica e la vita sociale.
Prendiamo atto che in alcuni Tribunali non è mai necessario porre in esecuzione un titolo di liberazione poiché i debitori rilasciano bonariamente i beni o che vi sono monitor nei Tribunali dove scorrono le pubblicità relative ai beni posti in vendita.
Nonostante questo, il Tribunale di SMCV si distingue da tempo per la condotta delle procedure attraverso la coesa collaborazione dei Giudici e dei professionisti ausiliari.
L'intento del Tribunale di Latina è quello quindi, di creare una squadra di professionisti capace di affrontare e superare le innumerevoli problematiche legate al settore con l'obiettivo, dichiarato dallo stesso Giudice dott. Ferri, di abbattere i tempi medi del processo esecutivo fino a portare a termine le procedure entro 18/24 mesi dall'atto di pignoramento.

Avv. Michele de Cerbo