Determinazione del valore dell’immobile PDF Stampa E-mail
  
Sabato 01 Marzo 2008 00:00

 Al fine di determinare il valore di un immobile oggetto di pignoramento l’art. 568 del codice di procedura civile rimanda, in via generale, all’art 15 primo comma dello stesso codice.

Per l’effetto di tali norme, il valore dell’immobile si determina moltiplicando per duecento volte il valore della rendita catastale per i fabbricati e della rendita dominicale per i terreni, mentre si moltiplica per cento volte per determinare il valore dell’usufrutto, dell’uso, dell’abitazione, e della nuda proprietà.

Come è noto le rendite catastali non sono al passo con i tempi, pertanto, con questo sistema si avrebbero valori irrispettosi del mercato immobiliare attuale. 

è data, quindi, facoltà al Giudice dell’esecuzione di determinare il valore dei cespiti pignorati con l’ausilio di un tecnico da lui nominato.

Questo è il sistema che, nella prassi, viene utilizzato e che permette una determinazione del valore pressoché veritiera. Il sistema delle vendite immobiliari, nell’ultimo periodo, è stato notevolmente riformato grazie all’intervento di numerose modifiche normative tendenti a rendere l’acquisto all’asta sempre più assimilabile ad una compravendita ordinaria.

 Inutile precisare che un esauriente elaborato, seguito da una scrupolosa lettura dello stesso, sono momenti essenziali per valutare quanto in vendita e, quindi, per procedere al conseguente acquisto. 

La consultazione riveste particolare importanza poiché solo attraverso un’attenta lettura si possono evitare spiacevoli sorprese, quali ad esempio, l’esoso pagamento di un condono, eccessive spese di ristrutturazione, o l’occupazione dell’immobile, da parte di un terzo, con contratto opponibile all’aggiudicatario.

 Attraverso tale elaborato, il consulente, sotto giuramento, analizza in maniera dettagliata il compendio pignorato, allegando anche foto e planimetrie catastali, dando infine un valore, non vincolante, che solitamente coinciderà con il prezzo base di vendita. L’esperto, ai sensi del riformato art. 173 bis delle disposizioni di attuazione del c.p.c., deve controllare in primis, prima della redazione della relazione di stima, la completezza dei documenti depositati dai creditori procedenti ed intervenuti e segnalare al Giudice le eventuali irregolarità.

 Dopo aver provveduto al compimento di tale formalità il CTU deve procedere alla redazione della relazione di stima curando di specificare al suo interno alcuni punti fondamentali tra cui:

l’identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; una sommaria descrizione del bene;  lo stato di possesso del bene con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e se opponibile all’aggiudicatario; l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale che resteranno a carico dell’acquirente;

la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene (ovvero se abusivo, indicare se esistano i presupposti di cui alla L. 47/85);

Invero, spesso, il prezzo base d’asta non coincide con l’effettivo valore di mercato, e, tale difformità, a mio avviso, è da ricercare dapprima  nell’esponenziale crescita del mercato immobiliare che varia in tempi strettissimi e, in secondo luogo, dalla possibilità che la redazione della perizia risulti essere datata rispetto al giorno dell’incanto (in alcuni casi, addirittura, troviamo perizie depositate quattro o cinque anni prima della vendita). 

Da ciò ne deriva che dalla redazione della perizia al giorno dell’incanto, si può avere un notevole incremento del valore dell’immobile.

Avv. Michele de Cerbo