Spese condominiali a carico dell’aggiudicatario PDF Stampa E-mail
  
Martedì 01 Dicembre 2009 00:00

Può l’aggiudicatario essere responsabile per debiti pregressi inerenti l’immobile dopo aver versato il saldo prezzo relativo al pagamento del lotto aggiudicato? In quali spese o pagamenti incorre l’aggiudicatario per effetto del comportamento del debitore esecutato?
Un argomento di profondo interesse riveste la responsabilità dell’aggiudicatario per gli oneri condominiali non corrisposti antecedenti al decreto di trasferimento del bene.

La legge sancisce l’obbligo del pagamento a carico del proprietario nel momento della concreta attuazione dell’attività in quanto gli oneri e le spese condominiali sono obbligazioni cosiddette "ob rem" ossia inerenti la titolarità della cosa.
Nonostante ciò, non di rado accade che l’acquirente riceva la richiesta di pagamento, da parte dell’amministratore del condominio, di oneri condominiali relativi al periodo antecedente al proprio atto di acquisto.
Sul punto la materia è disciplinata dall’art. 63 disp. Att. C.c. il quale sancisce che: “chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio né contiene l’autorizzazione può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato”.
La responsabilità solidale comporta la possibilità per il creditore, ossia l’amministratore, di chiedere il pagamento del dovuto al venditore ovvero all’acquirente.
In tal caso, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, la norma esaminata attribuisce all’amministratore la facoltà di ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Recentemente la Suprema Corte (Cass. Civile, sez. II, nr. 23345 del 9 settembre 2008) ha chiarito che in tema di condominio di edifìcio, in caso di alienazione di un piano o di una porzione di piano, dal momento in cui il trasferimento viene reso noto al condominio, lo "status" di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e a impugnare le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa. Ne consegue che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e a impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63, comma 1 disp. att. c.c.
L’aggiudicatario dopo aver verificato che la spesa sia stata regolarmente deliberata e che sia inerente al periodo anzidetto (anno in corso ed il precedente) non può far altro che adempiere per poi rivalersi sul debitore esecutato.
Avv. Michele de Cerbo