L'acquisto di un immobile pignorato PDF Stampa E-mail
  
Martedì 01 Gennaio 2008 00:00
L’art. 492 c.p.c. recita: “Il pignoramento consiste in una ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito, esattamente indicato, i beni che si assoggettano alla espropriazione”.
       Oggetto del pignoramento possono essere beni mobili come beni immobili. In quest’ultimo caso l’atto di pignoramento verrà trascritto nella Conservatoria dei Registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile.
       Gli effetti del pignoramento possono così sintetizzarsi: perdita del potere di disposizione del bene, inefficacia delle alienazioni del bene pignorato; divieto di dare in locazione l’immobile (salvo espressa autorizzazione del Giudice); assunzione della custodia del bene da parte del debitore con tutte le responsabilità connesse.
       Per quanto concerne gli atti traslativi del bene pignorato, v’è da dire che l’inefficacia opera nei confronti del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nella procedura di esecuzione.
      Bisogna chiarire che il notaio può ricevere un atto di alienazione di un bene pignorato, poiché, ha precisato più volte la Cassazione, non rientra tra gli atti espressamente proibiti dalla legge.
     Il Pubblico Ufficiale rogante ha, comunque, il dovere di accertare ed informare le parti delle iscrizioni e trascrizioni gravanti, con espressa menzione nell’atto di compravendita.
      Pertanto, l’acquirente di un immobile pignorato assume la veste di successore a titolo particolare nel diritto di proprietà del bene staggito, e, quindi, di soggetto nel cui pregiudizio si svolge il processo espropriativo.
      Ovviamente, tali presupposti non devono escludere la possibilità di poter addivenire ad una trattativa privata per un bene su cui grava un pignoramento. 
      Non trascurabile è l’effetto positivo che, in questi casi, si potrebbe realizzare con una compravendita privata: da un lato la possibilità per l’esecutato di ottenere un maggior ricavo (risparmiando tutte le spese di esecuzione ed evitando la fase di distribuzione del ricavato) e dall’altra una previsione di un risparmio per l’acquirente. 
      Si può affermare che il “rischio” in cui incorre l’acquirente deve essere compensato dal pagamento di un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato. 
      Portare avanti una simile trattativa richiede un’attenta valutazione delle problematiche giuridiche esistenti, e l’instaurazione di un rapporto plurilaterale.
 Le figure investite ed interessate al compimento dell’affare sono il venditore, l’acquirente, i creditori iscritti, i creditori intervenuti, il Giudice ed il notaio.
      La contestualità di tutti gli atti è necessaria per la buona riuscita dell’operazione. 
      Al fine di evitare spiacevoli sorprese, infatti, bisogna far coincidere temporalmente il deposito degli atti di rinuncia da parte dei creditori, l’assenso alle cancellazioni ipotecarie ed il provvedimento di estinzione del procedimento esecutivo da parte del Giudice. 
Solo dopo il compimento di tali atti potrà essere stipulato l’atto di compravendita.

Avv. Michele de Cerbo