Mutui fondiari e risoluzione del contratto PDF Stampa E-mail
  
Giovedì 01 Gennaio 2009 00:00

Il mese scorso si è parlato delle problematiche legate alle opposizioni del debitore nella fase della distribuzione del ricavato della vendita.
Si è avuto modo di precisare che ogni tipo di controversia, inerente l’esistenza e la misura dei crediti, deve essere affrontato nella fase della distribuzione del ricavato che avviene dopo la vendita del bene pignorato, il versamento del prezzo e la sottoscrizione del decreto di trasferimento.

Le doglianze mosse dai debitori in questa fase del giudizio sono inerenti alla precisazione dei crediti che, molto spesso, non viene quantificato seguendo i criteri dettati dalle norme in materia. La conseguenza di ciò crea crediti “gonfiati” con un evidente svantaggio economico per il debitore pignorato, il quale si vedrà costretto a soddisfare i creditori con somme effettivamente “non dovute”. Sulla questione si richiama una nota sentenza della Cassazione civile Sez. I del 21/10/2005, n. 20449 la quale ha affermato definitivamente che le banche mutuatarie compiono una pratica illegittima quando richiedono il pagamento delle rate di mutuo future non ancora scadute senza previa depurazione della componente interessi quando tale richiesta è attualizzata al momento del precetto. Per facilitare la comprensione si precisa che ogni rata di mutuo comprende una parte di capitale ed una parte di interessi convenzionali corrispettivi.
A seguito della richiesta di risoluzione (che normalmente avviene con l’atto di precetto) né discende l'obbligo del mutuatario di provvedere all'immediata restituzione dell'intera somma ricevuta e non degli interessi convenzionali, essendo venuto meno il meccanismo di rateizzazione previsto nel contratto ormai risolto. La giustificazione è data dal fatto che il debitore, al quale viene richiesto il pagamento immediato del capitale, non deve poi corrispondere gli interessi sullo stesso poiché non vi è più una pattuizione contrattuale che sorregga la pretesa degli interessi corrispettivi convenzionali. Deve, perciò, ritenersi che l'esercizio della "condizione risolutiva" contenuta nei contratti di mutuo, determina l'effetto di risolvere il rapporto di mutuo. Quindi, per quanto riguarda i crediti delle banche (in particolare da mutui fondiari insoluti) salvo che derivino da atto giudiziario che ha diversamente stabilito o che risulti chiaramente dal precetto (o altro atto), la volontà di richiedere l’adempimento del credito per il quale si agisce, in caso di risoluzione del rapporto (che è la regola) si dovranno calcolare gli interessi dal precetto solo nella misura legale.
Ne consegue altresì che alla banca compete il diritto di ricevere, oltre all'importo integrale delle rate già scadute (non travolte dalla risoluzione, che non opera retroattivamente nei contratti di durata, quale e' da ritenersi il mutuo), la sola quota di capitale residua, ma non anche gli interessi conglobati nelle rate a scadere; sul credito così determinato si dovranno calcolare gli interessi di mora ad un tasso corrispondente a quello già previsto nel contratto, se superiore al tasso legale, in ossequio al disposto dell'art. 1224 c.c., comma.
I debitori, quindi, nonostante l’eventuale vendita del bene pignorato, dovranno seguire con attenzione la fase di distribuzione del ricavato ed esercitare ogni azione nei confronti dei creditori che vantano somme non dovute.

Avv. Michele de Cerbo