Regime fiscale per gli immobili aggiudicati PDF Stampa E-mail
  
Mercoledì 01 Ottobre 2008 00:00

Prima di analizzare la riforma, introdotta al regime della tassazione degli atti, occorre precisare che le spese a carico dell’aggiudicatario sono esclusivamente le imposte e tasse del trasferimento, le tasse di trascrizione e voltura catastale, i bolli ed i diritti di cancelleria.
Il regime fiscale per l’acquisto di beni immobili è stato profondamente e radicalmente modificato con la riforma del 23.12.2005 portata dall’art. 1 comma 497 collegato alla finanziaria dell’anno 2006 che ha derogato la disciplina di cui all’art. 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro del DPR 131 del 26.04.1986.

In sintesi, il cambiamento ha riguardato la modifica della base imponibile ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro.
La base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato dalla rendita catastale rivalutata, e non più costituita dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto di compravendita.
E’ necessario precisare che detta riforma non si riferisce alle vendite forzate dove la base imponibile rimane sempre costituita dal prezzo di aggiudicazione.
La distinzione principale è l’alternanza dell’imposta di registro o dell’Iva ed al fine dell’individuazione dell’imposta applicabile, in linea di principio, bisogna individuare il soggetto esecutato.
Nel trasferimento di fabbricati qualora il soggetto esecutato sia un impresa costruttrice (che ha costruito per vendere) viene applicata l’IVA al 10% (oltre alle imposte fisse) e l’IVA al 20% se si tratta di beni classificati di lusso.
 Se, invece, il soggetto che ha subito l’espropriazione immobiliare è un privato, per i fabbricati si applica l’imposta di registro al 10% del valore del prezzo di aggiudicazione.
Altre tassazioni vengono applicate per i terreni non agricoli e per i terreni agricoli a seconda del soggetto cedente.
Ciononostante è sempre possibile richiedere i benefici dell’acquisto di prima casa anche negli acquisti frutto di esecuzioni immobiliari.
Le aliquote in tali casi scendono al 4% per l’IVA ed al 3% per il registro oltre alle imposte in misura fissa.
Per usufruire dei regime fiscale per l’acquisto di prima casa devono ricorrere le seguenti condizioni:
che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
che l’acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
che l’acquirente non sia titolare neppure per quote o in comunione legale su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto di prima casa.
Avv. Michele de Cerbo

Ultimo aggiornamento ( Mercoledì 22 Ottobre 2008 21:36 )